ทนายความคดีนิติกรรมสัญญา

1. องค์ประกอบของนิติกรรม การถอนฟ้องเป็นนิติกรรม การร้องทุกข์ไม่เป็นนิติกรรม
    

    นิติกรรม หมายความว่า “การใดๆ อันทำลงโดยชอบด้วยกฎหมายและด้วยใจสมัครมุ่งโดยตรงต่อการผูกนิติสัมพันธ์ขึ้นระหว่างบุคคลเพื่อจะก่อ เปลี่ยนแปลง โอน สงวน หรือระงับซึ่งสิทธิ” ตามมาตรา 149 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ดังนั้น องค์ประกอบของนิติกรรม คือ1. การแสดงเจตนา 2. ต้องชอบด้วยกฎหมาย 3. มุ่งจะผูกนิติสัมพันธ์ และ4. มีวัตถุประสงค์ที่จะก่อให้เกิดความเคลื่อนไหวในสิทธิ
    การขอถอนฟ้องในคดีอาญา ถือว่าเป็นนิติกรรมอย่างหนึ่งในคดีความผิดต่อส่วนตัว ผู้เยาว์ไม่มีอำนาจขอถอนฟ้องคดีได้ก่อนได้รับความยินยอมจากผู้แทนโดยชอบธรรม แต่การร้องทุกข์ต่อเจ้าพนักงานในเรื่องเกี่ยวแก่การกระทำทางอาญาไม่นับว่าเป็นนิติกรรมตามประมวลแพ่ง มาตรา 112 คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1074/2477

2. การขายอสังหาริมทรัพย์ของผู้เยาว์จะกระทำมิได้เว้นแต่ศาลจะอนุญาต

    การขายอสังหาริมทรัพย์ของผู้เยาว์ ผู้เยาว์เองหรือผู้ใช้อำนาจปกครองจะกระทำมิได้ เว้นแต่ศาลจะอนุญาต เมื่อผู้แทนโดยชอบธรรมต้องห้ามโดยกฎหมายมิให้ทำนิติกรรมขายที่ดิน ซึ่งหมายความรวมถึงนิติกรรมจะขายที่ดินแทนผู้เยาว์โดยลำพังแล้ว จะถือว่าการที่ผู้เยาว์ทำนิติกรรมพร้อมกับผู้แทนโดยชอบธรรมมีผลว่าสามารถทำได้โดยไม่ต้องขออนุญาตจากศาลก่อนหาได้ไม่
    สัญญาจะซื้อขายที่ดินที่ผู้เยาว์และผู้แทนโดยชอบธรรมได้ทำขึ้นนั้นเป็นการฝ่าฝืนกฎหมาย ผู้เยาว์ไม่อาจให้สัตยาบันได้ แม้จะบรรลุนิติภาวะแล้วก็ตาม เพราะเท่ากับเป็นการหลีกเลี่ยงไม่ต้องมาขออนุญาตจากศาล ซึ่งเป็นการผิดไปจากเจตนารมณ์ของกฎหมาย สัญญาจะซื้อจะขายที่ผู้เยาว์ได้กระทำในขณะที่ยังเป็นผู้เยาว์อยู่ จึงไม่มีผลผูกพันผู้เยาว์ และกรณีมิใช่โมฆียะกรรม แม้ภายหลังผู้เยาว์จะบรรลุนิติภาวะโดยการสมรสก็ไม่อาจให้สัตยาบันได้

3. คู่สัญญามีอำนาจฟ้องให้โอนทรัพย์สินให้บุตรได้ บันทึกหลังทะเบียนหย่า

    แม้ว่าบิดามารดาจะทำสัญญาเป็นบันทึกหลังทะเบียนหย่าโดยยกทรัพย์สินให้บุตร แล้วฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งผิดสัญญาไม่โอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินให้บุตรตามข้อตกลง กรณีนี้คู่สัญญาฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งก็มีสิทธิฟ้องให้อีกฝ่ายหนึ่งปฏิบัติตามข้อตกลงได้ และผู้ฟ้องคดีไม่จำเป็นต้องเป็นผู้ใช้อำนาจปกครองบุตรตามข้อตกลงหลังทะเบียนหย่าด้วย เพราะฝ่ายที่ฟ้องคดีใช้สิทธิในฐานะคู่สัญญาฟ้องให้ปฏิบัติตามสัญญาได้ การยกทรัพย์สินให้บุตรดังกล่าวเป็นสัญญาเพื่อประโยชน์ของบุคคลภายนอก ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 374

4. เจ้าของรวมจดทะเบียนจำนองที่ดินเฉพาะส่วนของตน-ยึดขายทอดตลาดได้

การจำนองไม่ผูกพันตัวทรัพย์ทั้งหมด การที่จำเลยเจ้าของรวมคนหนึ่งจดทะเบียนจำนองที่ดินเฉพาะส่วนของตนต่อโจทก์ จึงเป็นการจำนองเฉพาะส่วนแห่งสิทธิของตนเท่านั้น ย่อมไม่กระทบถึงส่วนแห่งสิทธิของเจ้าของรวมคนอื่น ศาลฎีกาพิพากษาแก้เป็นว่า หากจำเลยไม่ชำระ ก็ให้ยึดที่ดินเฉพาะส่วนของจำเลยขายทอดตลาดนำเงินมาชำระหนี้โจทก์

5. นิติกรรมขายที่ดินเพื่ออำพรางนิติกรรมยกให้

    เจ้าของที่ดินมีเจตนายกที่ดินให้แก่หลานแต่จดทะเบียนนิติกรรมเป็นการขาย ถือได้ว่าการจดทะเบียนนิติกรรมขายที่ดินเพื่ออำพรางนิติกรรมยกให้ ทำให้นิติกรรมขายที่ดินเป็นการแสดงเจตนาด้วยสมรู้กันระหว่างคู่กรณี นิติกรรมดังกล่าวจึงตกเป็นโมฆะ การที่เจ้าของที่ดินจดทะเบียนนิติกรรมขายที่ดินมีวัตถุประสงค์เพื่อโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สิน คือ “ที่ดิน”เช่นเดียวกับนิติกรรมยกให้ แต่ต่างกันเพียงว่ามีค่าตอบแทนแก่กันหรือไม่เท่านั้น ย่อมถือได้ว่าการจดทะเบียนขายดังกล่าวเป็นการทำหนังสือและจดทะเบียนสำหรับการยกให้ที่ถูกอำพรางด้วยโดยอนุโลม ดังนั้น นิติกรรมการยกให้ที่ดิน จึงไม่เป็นโมฆะและมีผลบังคับได้

6. นิติกรรมที่มีวัตถุประสงค์เป็นการต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมาย ฝ่าฝืนกฎหมาย

    สัญญากู้ยืมเงินเป็นนิติกรรม เมื่อผู้ให้กู้เป็นธนาคารกำหนดดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 19 ต่อปี จึงเป็นข้อสัญญาที่ทำขึ้นโดยมีวัตถุประสงค์ให้สิทธิผู้ให้กู้เรียกดอกเบี้ยอันฝ่าฝืนประกาศธนาคารแห่งประเทศไทย ถือว่ามีวัตถุประสงค์เป็นการต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมาย ซึ่งเป็นความผิดที่มีโทษทางอาญา ข้อสัญญาในการคิดดอกเบี้ยเช่นนี้จึงตกเป็นโมฆะ

7. สัญญาที่ทำขึ้นโดยไม่มีเจตนาแท้จริงให้ผูกพันกัน แต่โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้คนอื่นเพื่อกู้ยืมเงิน (จำนอง) แทน

    มีที่ดิน แต่ไม่มีเครดิตจะกู้เงินธนาคาร จึงใช้ชื่อบุคคลอื่นกู้ยืมเงินโดยวิธีโอนกรรมสิทธิ์ในบ้านและที่ดินให้แล้วผู้รับโอนกรรมสิทธิ์นำที่ดินไปจำนองเป็นประกันเงินกู้โดยมีข้อตกลงกันว่า “เจ้าของที่ดินและพี่สาวของผู้กู้เงินธนาคารจะเป็นผู้ผ่อนชำระหนี้แก่ธนาคารคนละครึ่ง ผ่อนหมดจะแบ่งที่ดินคืนครึ่งหนึ่ง ส่วนอีกครึ่งหนึ่งตกเป็นของพี่สาวผู้รับโอน และทำสัญญาเช่าที่ดินกับผู้กู้เงินเป็นประกันเพื่อให้ผ่อนหนี้เงินกู้ตามสัญญา” ต่อมาเจ้าของที่ดินไม่ชำระหนี้ตรงตามกำหนด คนที่กู้เงินและมีชื่อในโฉนดที่ดินสามารถนำสัญญาเช่ามาฟ้องขับไล่เจ้าของที่ดินเป็นคดีนี้ได้

8. สัญญาจะซื้อจะขายมีผลอย่างไรกับสัญญาซื้อขาย

    คู่สัญญาทำสัญญาจะซื้อจะขายมีข้อตกลงว่า “ผู้จะซื้อตกลงจะไม่ทำการดัดแปลงต่อเติมส่วนใดส่วนหนึ่งของอาคารโดยไม่ได้รับอนุญาตจากทางราชการ และผู้จะขายจะไม่ทำการต่อเติมอาคารบริเวณด้านหลังสูงเกินกว่า 2 เมตร 40 เซนติเมตร ต่อมาได้ทำสัญญาซื้อขายกันเรียบร้อยแล้ว” ปรากฏว่าผู้ซื้อได้ทำผิดสัญญาดังกล่าว มีปัญหาว่า การที่ผู้ซื้อได้ซื้อทรัพย์เป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ซื้อแล้ว การกระทำผิดข้อตกลงในสัญญาจะซื้อจะขายนั้นเป็นการโต้แย้งสิทธิของผู้ขายหรือไม่ ในเรื่องนี้ศาลฎีกาวินิจฉัยว่าสัญญาจะซื้อจะขายเป็นสัญญาเบื้องต้น ซึ่งการทำสัญญาซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์ก็เพื่อให้เป็นไปตามความประสงค์ในสัญญาจะซื้อจะขายให้มีผลสมบูรณ์ เว้นแต่สัญญาซื้อขายจะมีการเปลี่ยนแปลงหรือยกเลิกเงื่อนไขข้อตกลงในสัญญาจะซื้อจะขาย ดังนั้น สัญญาจะซื้อจะขายจึงถือเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาซื้อขาย มีผลผูกพันคู่สัญญาดังเช่นสัญญาซื้อขาย

9. ผลของการบอกเลิกสัญญาจะซื้อจะขาย

    การชำระหนี้อันเนื่องมาจากการบอกเลิกสัญญาจะซื้อจะขายนั้น คู่สัญญาจะต้องชำระหนี้ในลักษณะสัญญาต่างตอบแทนภายหลังจากสัญญาเลิกกันแล้ว คู่สัญญาแต่ละฝ่ายได้กลับคืนสู่ฐานะเดิม (การกลับคืนสู่ฐานะดังที่เป็นอยู่เดิม หมายความว่า ให้คู่สัญญากลับไปเสมือนไม่มีการทำนิติกรรมกันมาก่อนเลย) เช่น ผู้ซื้อที่ดินต้องคืนที่ดินให้ผู้ขาย และผู้ขายต้องคืนเงินที่ผู้ซื้อได้ชำระหนี้ไปแล้วหรือได้ชำระหนี้ไปเพียงบางส่วนก็ตาม ในคดีนี้ศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์ให้จำเลยรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างและขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากที่ดิน แต่ไม่ได้มีคำพิพากษาให้ผู้ขายคืนเงินมัดจำและคืนเช็คค่าที่ดินส่วนที่เหลือซึ่งเป็นการตอบแทนอันเนื่องมาจากการบอกเลิกสัญญา จึงไม่ใช่กรณีที่ให้คู่สัญญากลับคืนสู่ฐานะเดิม ย่อมไม่ชอบด้วยกฎหมาย

10. สิทธิบอกเลิกสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด-ก่อสร้างห้องชุดไม่แล้วเสร็จ-ผิดสัญญา

     จำเลยมีหนังสือชี้แจงความคืบหน้าโครงการอาคารชุดถึงโจทก์ระบุว่า “จำเลยคาดว่าจะสามารถดำเนินการก่อสร้างห้องชุดให้แล้วเสร็จและแจ้งการรับโอนกรมสิทธิ์ห้องชุดได้ในไม่ช้า” แสดงว่าจำเลยก่อสร้างห้องชุดไม่แล้วเสร็จภายในเวลาที่กำหนด จำเลยยังไม่พร้อมที่จะแจ้งการรับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด ข้อเท็จจริงรับฟังได้ตามที่โจทก์นำสืบว่าจำเลยก่อสร้างห้องชุดพิพาทไม่แล้วเสร็จภายในกำหนดในสัญญา จำเลยจึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา โจทก์ย่อมมีสิทธิบอกเลิกสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดพิพาทได้