ทนายความคดีทรัพย์สิน ที่ดิน

     ที่ดินเป็นทรัพย์สินที่มีค่าและเป็นประโยชน์แก่มนุษย์ เช่น ใช้เป็นที่อยู่อาศัย ใช้เพื่อเป็นหลักประกัน นอกจากนี้ที่ดินยังเป็นเครื่องแสดงออกถึงฐานะความเป็นอยู่ 

          ที่ดิน หมายถึง ที่ดินบนบกอันได้แก่ พื้นที่ดินทั่วไป และยังหมายความรวมถึง พื้นดินที่เป็นภูเขา ห้วย หนอง คลอง บึง ลำน้ำ ทะเลสาบ เกาะ และที่ชายทะเลด้วย เป็นต้น

           ด้วยเหตุผลดังกล่าว รัฐจึงตราบทบัญญัติกฎหมายวางระเบียบแบบแผนเกี่ยวกับการได้มาซึ่งที่ดินของบุคคล คือ ประมวลกฎหมายที่ดิน ปี พ.ศ. 2497
          หนังสือสำคัญเกี่ยวกับที่ดิน ได้แก่ 1.) ส.ค.๑ 2.) ใบจอง (น.ส.๒) 3.) หนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.๓ หรือ น.ส.๓ ก) และ4.) โฉนดที่ดิน เป็นต้น
          ทั้งนี้ ที่ดินที่ไม่มีหนังสือสำคัญแสดงสิทธิในที่ดิน แยกได้ ๒ กรณี คือ 1. เป็นที่ดินตกค้างการแจ้งการครอบครอง และ2.เป็นที่ดินที่เข้าครอบครองโดยผิดกฎหมาย เป็นต้น

 

       กฎหมายที่ดินฉบับใหม่ซึ่งมีผลใช้บังคับแล้ว โดยมีการแก้กฎหมายที่สำคัญเกี่ยวกับเรื่องการออกโฉนดหรือออกหนังสือรับรองกรรมสิทธิ์ รวมถึงการเพิกถอนที่ดินที่ออกไปโดยไม่ชอบด้วยกฎหมาย ซึ่งมีการกำหนดระยะเวลาให้มีความรวดเร็ว ทั้งนี้จะต้องดำเนินการสอบสวนสั่งการให้แล้วเสร็จภายใน 60 วันและขยายได้ไม่เกิน 60 วัน


       การแก้ไขกฎหมายดังกล่าวเป็นการแก้ไขมาตรา 61 แห่งประมวลกฎหมายที่ดินในฉบับที่ 11 และมีการแก้ไขกฎหมายที่ดินอีกประเด็นหนึ่งคือ ผู้ใดที่มี ส.ค.1หรือ น.ส.3 และยังไม่ได้ออกโฉนดที่ดิน ให้ยื่นเรื่องขอออกโฉนดที่ดินให้แล้วเสร็จภายใน 2 ปี นับแต่วันที่กฎหมายนี้ใช้บังคับ หากเลยกำหนด ต้องไปฟ้องศาลซึ่งจะต้องเสียเวลา


       อนึ่ง ตามประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 มาตรา 8 และมาตรา 61

     1. โอนที่ดินให้บุตรไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ การแบ่งกรรมสิทธิ์รวมในที่ดินให้แก่บุตรโดยชอบด้วยกฎหมาย

        ประมวลรัษฎากรว่าด้วยการขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหากำไร (ฉบับที่ 342) พ.ศ.2541 มาตรา 4 (6) (ง) ซึ่งบัญญัติว่า การโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์โดยไม่มีค่าตอบแทนให้แก่บุตรโดยชอบด้วยกฎหมายของตน ไม่ให้ถือว่าเป็นการขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหากำไร และใช้บังคับตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2542
         การขายที่ดินภายใน 5 ปี นับแต่วันที่ได้มามีข้อยกเว้นหลายประการที่ไม่เข้าลักษณะเป็นการขายที่เป็นทางค้าหรือหากำไร แสดงว่าการขายที่ดินที่ได้กระทำภายใน 5 ปี นับแต่วันที่ได้มามิใช่เป็นการขายที่เป็นทางค้าหรือหากำไรเสมอไป การแบ่งกรรมสิทธิ์รวมในที่ดินให้แก่บุตรโดยชอบด้วยกฎหมายของตนอันถือได้ว่าเป็นการขายที่ดินที่ได้กระทำภายใน 5 ปี นับแต่วันที่ได้มา แต่เมื่อโอนกรรมสิทธิ์รวมในที่ดินดังกล่าวให้บุตรโดยชอบด้วยกฎหมาย และเป็นการโอนโดยไม่มีค่าตอบแทน การโอนกรรมสิทธิ์รวมในที่ดินดังกล่าวจึงไม่ถือเป็นการขายอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นทางค้าหรือหากำไร การโอนที่ดินให้แก่บุตรโดยชอบด้วยกฎหมายโดยเสน่หามิใช่กรณีที่ทำเป็นทางค้าหรือหากำไรจึงไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ แม้จะเป็นการโอนให้ภายใน 5 ปี นับแต่วันที่ได้มาก็ตาม

     2. ความผิดฐานร่วมกันบุกรุกที่ดินราชพัสดุ

         ความผิดฐานร่วมกันบุกรุกที่ดินราชพัสดุตามประมวลกฎหมายอาญา มาตรา 365 (2) และความผิดฐานเข้าไปยึดถือครอบครองก่อนสร้าง อย่างไรก็ตามเป็นความผิดอันมิใช่โทษทางตามประมวลกฎหมายอาญา มาตรา 18 แต่เป็นมาตรการที่มุ่งประสงค์ให้รัฐสามารถเข้าใช้ประโยชน์ในที่ดินได้โดยไม่จำต้องฟ้องขับไล่

       3. ผู้มีสิทธิในที่ดินของผู้อื่นใช้สิทธิปลูกสร้าง

           การที่จำเลยปลูกสร้างบ้านในที่ดินโดยอาศัยสิทธิของเจ้ามรดกนั้น มิได้ทำให้โรงเรือนตกเป็นส่วนควบของที่ดินและตกเป็นกรรมสิทธิ์ของเจ้ามรดกและทายาทแต่อย่างใด จำเลยก็ไม่อาจอ้างได้ว่าเจ้ามรดกและทายาทประมาทเลินเล่อที่ไม่ห้ามปรามขัดขวางมิให้จำเลยปลูกสร้างบ้านเพิ่มเติม อันจะเป็นเหตุให้ทายาทต้องรับเอาบ้านทั้งหมดไว้แล้วใช้ราคาหรือต้องให้จำเลยซื้อที่ดินตามราคาในท้องตลาดหากจำเลยต้องใช้จ่ายในการรื้อถอนบ้านไปมากเกินสมควร เพราะสิทธิและหน้าที่ของเจ้าของที่ดินและผู้ปลูกสร้างโรงเรือนในที่ดินจะเกิดขึ้นได้ เฉพาะกรณีที่ผู้ปลูกสร้างโรงเรือนในที่ดินได้กระทำไปโดยสุจริตเท่านั้น เมื่อปลูกสร้างบ้านโดยทราบอยู่ว่าเป็นที่ดินของผู้อื่นที่เขาอนุญาตให้ปลูกสร้าง ไม่อาจรับฟังได้ว่าจำเลยได้ปลูกบ้านในที่ดินพิพาทโดยสุจริต คำว่า "สุจริต" มีความหมายว่าผู้ปลูกสร้างได้ปลูกสร้างโรงเรือนลงในที่ดินโดยไม่ทราบว่าที่ดินเป็นของผู้ใดแต่เข้าใจว่าเป็นที่ดินของตนเองและเชื่อว่าตนมีสิทธิปลูกสร้างโรงเรือนในที่ดินนั้นโดยชอบ

Visitors: 26,980